העליון: יש מקום להחלת הלכת גנז- הרוכש שלא רשם הערת אזהרה גרם ל"תאונה המשפטית"

השופטת מ' נאור:

           במרכזה של פרשה זו שתי עסקאות נוגדות: התחייבות של בעל מקרקעין למכור חלקה בכפר ירכא למערער, בצד התחייבות מאוחרת של יורש בעל המקרקעין למכור את אותה חלקה לקונים אחרים, הם המשיבים 2-3. "רעשי רקע" שונים, עליהם אעמוד בהמשך הדברים, מטשטשים את השאלה הטעונה הכרעה. אך גם אם נניח כי בעניינים שונים צודק המערער, עדיין תהא התוצאה המשפטית הראויה התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי, לפיה יד העסקה השנייה, של המשיבים 2-3, על העליונה, בשל העדר רישום הערת אזהרה על ידי המערער.

           ומכאן - לפרטים.

רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט קמא

1.        המערער, סלמאן קדמני, עתר לבית המשפט המחוזי לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעל זכויות בחלקה מספר 12, גוש 18886, הנמצאת בכפר ירכא (להלן: החלקה), שהייתה שייכת למנוח יוסף סרחאן מולא (להלן: המנוח). המערער טען בתביעתו כי רכש את החלקה בשנת 1993 מאת המשיב 4 - בזבז, וכי בזבז קנה אותה מהמנוח עוד בשנת 1982. לטענת המערער שתי העסקאות הללו הושלמו, והוא זכאי להירשם כבעלים של החלקה. ואולם, לא בזבז ולא המערער השלימו את העסקאות ברישום, ולא נרשמה הערת אזהרה. בשנת 2000 נרשמה אותה חלקה על שם המשיב 1, בנו של המנוח, מכוח צו קיום צוואת המנוח, ובהתאם להסכם חלוקת העיזבון בין המשיב 1 לבין בניו האחרים של המנוח, המשיבים 6-7.

2.        לימים, ערך המשיב 1 עסקה נוגדת בחלקה המדוברת. במהלך שנת 2000 מכר המשיב 1 את החלקה למשיבים 2 ו-3 בחלקים מסוימים, ונרשמו לטובתם של משיבים אלה הערות אזהרה.

3.        בית המשפט המחוזי קבע כי העסקה בין המנוח לבין בזבז הייתה עסקה למראית עין בלבד, כאשר הרוכש האמיתי מהמנוח היה המערער. בית המשפט קבע שלא הוכח כי העסקאות בין המערער לבזבז, ובין בזבז למנוח הושלמו. יתר על כן, קבע בית המשפט כי גם לו היה מוכח כי העסקאות בין המנוח לבזבז ובין המערער לבזבז הושלמו, לא היה בכך כדי לזכות את המערער בסעד אותו הוא מבקש, משום שבאי רישום העסקאות, כמו גם באי רישום הערות האזהרה, יש משום חוסר תום לב. עוד קבע בית המשפט כי המשיבים 2 ו-3 מצידם רכשו את החלקה בתום לב ובתמורה, וכי התנהלות המערער הייתה נגועה בחוסר תום לב. בנסיבות אלה, ועל פי ע"א  2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)(להלן: עניין גנז),   קבע כי יד העסקה עם המשיבים 2 ו-3 על העליונה.

טענות הצדדים

4.        המערער טען כי בית המשפט קמא שגה בקובעו כי יד העסקה שערכו המשיבים 2-3 עליונה על העסקה שערך הוא ביחס לאותה חלקה. לטענתו, העסקה שערך בזבז עם המנוח, ומאוחר יותר הוא עצמו עם בזבז ביחס לחלקה, קדמה בזמן לעסקה שערכו המשיבים 2-3. כן טען כי המשיבים 2-3 ידעו על כך שהחלקה שקנו נמכרה עוד קודם לכן למערער, ולפיכך לא פעלו בתום לב. את ידיעתם של המשיבים 2-3, טען המערער, ניתן להסיק מכוח ההיגיון והסבירות, לאור פני השטח סביב החלקה - אשר ברובו שייך למערער. בנוסף טען המערער כי התמורה ששילמו המשיבים 2-3 אינה במחיר השוק.  על כן, יד העסקה שלו היא על העליונה. המערער הוסיף וביקש מבית משפט זה להגיש ראיות נוספות, שלא עמדו בפני הערכאה הראשונה, אשר לטענתו מוכיחות באופן ברור כי המשיבים 2-3 ידעו על דבר העסקה שערך לגבי החלקה נשוא הערעור. המערער ביקש גם כי אם ראיות אלה יתקבלו, יושב הדיון לבית המשפט קמא למטרת בירורן.

5.        המשיבים, מצידם, סומכים ידם על פסק דינו של בית המשפט קמא. לטענתם, בצדק קבע בית המשפט קמא כי המערער לא הוכיח כי הן העסקה בינו לבין בזבז, והן העסקה בין בזבז למנוח - הושלמו, וכן כי הימנעותו של המערער מלהביא את בזבז לעדות - עומדת כנגדו. המשיבים הוסיפו וטענו כי על-כל-פנים, הם לא ידעו על העסקה הראשונה בין המנוח לבזבז ובין בזבז למערער ולכן פעלו בתום לב. המשיבים טענו גם כי שילמו את התמורה עבור החלקה, ולדידם, אין צורך בתמורה ב"מחיר שוק" על מנת לגבור על העסקה הראשונה בזמן. המשיבים התנגדו לבקשת המערער להביא ראיות נוספות, וטענו כי מרבית הראיות אותן המערער מבקש להוסיף הן בגדר עדויות שמיעה וסברה, וככלל בקשתו איננה עומדת בתנאים שנקבעו בפסיקה להבאת ראיות נוספות.

דיון והכרעה

6.        לצורך הדיון אפשט את התמונה, כדי להתעלם מ"רעשי הרקע". אניח, לצורך העניין, שהמנוח אכן מכר את החלקה לבזבז, וכי בזבז מכר אותה למערער. עוד אניח כי כל הכספים בגין העסקאות שולמו. ואולם - ועל כך אין חולק - לא בזבז ולא המערער רשמו הערות אזהרה, והעסקאות עמם לא הסתיימו ברישום. בהנחות האמורות, עניין לנו בניגוד בין עסקאות תקפות - הראשונה בזמן שביצעו בזבז והמערער, והשנייה בזמן -  העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3. על כן, העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3 תגבר אם הם עמדו בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, החולש על עסקאות נוגדות.

7.        סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם על מקרה זה, בו העסקה הראשונה בזמן הייתה "דו-שלבית". וזאת, מאחר שלא ניתן לבצע את העסקאות שערכו בזבז והמערער, מבלי להפר את העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3, שכן, מדובר באותה חלקה (ראו: עניין גנז, בעמ' 397). בנוסף, סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם כאשר המוכר בעסקה השנייה הוא יורשו וחליפו של המוכר בעסקה הראשונה (ראו: ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקאות 28-29 לפסק דינה של השופטת חיות (טרם פורסם, 14.4.2010) והאסמכתאות המוזכרות שם (להלן: עניין אלקודס)).

8.        סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע:

           בענייננו, לא קיימו המשיבים 2 ו-3 את תנאי השלמת הרישום במרשם המקרקעין הנדרש בסעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין, אלא רשמו הערות אזהרה בלבד. עד להלכת גנז, עובדה זו לבדה הייתה מכריעה את הכף לטובת עדיפותו של בעל העסקה הראשונה בזמן - דהיינו - המערער. ואולם, הלכת גנז קבעה כי על הקונה הראשון בזמן לפעול בהגינות ובתום לב גם כלפי הקונה השני, ולא רק כלפי המוכר, על מנת שהעסקה שביצע תיאכף. עוד נקבע כי מעקרון תום הלב נגזר כי על הקונה הראשון לעשות ככל שביכולתו לרשום הערת אזהרה כדי למנוע מהקונה השני בזמן להיכנס להתקשרות בעסקה נוגדת. על כן, אי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון עשוי להוביל לעדיפותו של הקונה השני בזמן, על אף שהלה לא השלים את הרישום במרשם המקרקעין (ראו: עניין גנז; ע"א 2907/04 סופיוב נ' עזבון המנוח בכור סופיוב ז"ל, פסקאות 7-8 לפסק דיני (לא פורסם, 13.6.2007)(להלן: עניין סופיוב)). 

9.        לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה יוביל לעדיפות הקונה השני על הראשון. שכן, לא בכל הנסיבות אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב מצד הקונה הראשון כלפי הקונה השני. כך, אם ידע הקונה השני על העסקה הראשונה בזמן, אין לומר כי אי רישום הערת האזהרה הוא זה שהוביל ל"תאונה המשפטית", ולהתקשרות הנוגדת    (ראו: עניין אלקודס; ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, פ"ד נח(1) 224 (2003)). כמו כן, גם אם לא הסתמך הקונה השני על מרשם המקרקעין, או במקרים מסוימים אם לא בדק את החזקה במקרקעין, לא ישלול אי רישום הערת אזהרה את עדיפות הקונה הראשון (ראו: ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקאות 22-23 לפסק דינה של השופטת ארבל (לא פורסם, 29.4.2007)). כך גם אם ישנן נסיבות מסוימות המונעות רישום של הערת אזהרה, כגון אי אפשרות בדין לרשמה (ראו: עניין גנז, בעמ' 406; מיגל דויטש קניין כרך ג 436-454 (2007)). ודוק: אין מדובר ברשימה ממצה של נסיבות בהן לא יהווה אי רישום הערת אזהרה חוסר תום לב כלפי הקונה השני. בענייננו - ופירוט יובא מיד - אי רישום הערת האזהרה גרם ליצירת "תאונה המשפטית" ולכך שהמשיבים 2 ו-3 התקשרו בעסקה נוגדת.